Eine Aufstockung setzt ein oder mehrere Geschosse auf ein Gebäude, das sie tragen muss. Kein Projekt verzeiht falsche Pläne weniger: Jeder Fehler am Bestand überträgt sich direkt in den Neubau. Die Machbarkeitsstudie verlangt Daten, die die Archive fast nie liefern: reale Geometrie von Dach und Dachstuhl, Geschosse und Höhen zentimetergenau, Lot der tragenden Fassaden, Lage der zu verlängernden Schächte, aktuelle Flächen. Eine 3D-Aufnahme (vollständiger Laserscan, Drohne für das Dach) und ein BIM-Modell des Bestands in LOD 300 liefern diese Daten in einem einzigen Einsatz und werden zur direkten Grundlage für Entwurf, Varianten und Baueingabe.
Im Folgenden: was die Studie mit Sicherheit wissen muss, wie die Aufnahme es misst und was das kostet.
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Warum die Aufstockung keine Näherung verzeiht
In der Westschweiz ist Bauland knapp, und die Raumplanung drängt zur Verdichtung nach innen statt zur Ausdehnung. Die Aufstockung ist die direkteste Antwort: Quadratmeter schaffen, ohne einen Quadratmeter Boden zu verbrauchen, auf bereits erschlossenen Parzellen, in bereits versorgten Quartieren. Deshalb interessieren sich Immobilienverwaltungen, Stockwerkeigentümer und Architekturbüros zunehmend dafür, und deshalb sehen die Gemeinden immer mehr solcher Dossiers.
Eine Aufstockung hat aber eine Besonderheit, die weder Neubau noch Innensanierung haben: Alles wird auf dem Bestand gebaut. Die neue Tragstruktur leitet ihre Lasten in die heutigen Wände ab; die neuen Geschosse setzen auf den heutigen Decken auf; die neue Gebäudehöhe wird ab den heutigen Gesimsen gemessen. Ein Fehler von 10 cm bei der Kote eines Gesimses, und eine Geschosshöhe geht nicht mehr auf, eine Ausnahmebewilligung wird nötig, oder das Projekt wird nach der öffentlichen Auflage neu gezeichnet.
Die Pläne, mit denen die meisten dieser Studien beginnen, stammen jedoch aus der Bauzeit, oft aus der Zeit vor 1990, und zeigen weder die aufeinanderfolgenden Umbauten noch die realen Masse noch die Verformungen des Gebäudes. Das Ausmass des Problems haben wir in Veraltete Archivpläne: das versteckte Risiko Ihrer Sanierung dokumentiert. Bei einer Innensanierung kostet ein falscher Archivplan Überraschungen auf der Baustelle. Bei einer Aufstockung kann er die Machbarkeit selbst kosten.
Was muss die Machbarkeitsstudie mit Sicherheit wissen?
Fünf Datenfamilien, und für jede die typische Abweichung zwischen dem, was die Archive sagen, und dem, was eine 3D-Aufnahme misst:
| Benötigte Daten | Was die Archive dazu sagen | Was die 3D-Aufnahme misst |
|---|---|---|
| Dach und Dachstuhl | Prinzipschnitt, oft nie nachgeführt | Reale Neigung, Koten von First und Gesimsen, gemessene Querschnitte und Achsabstände |
| Geschosse und Höhen | Nominale Baumasse | Reale Kote jeder Decke, an den Bezugsrahmen angebunden |
| Tragende Fassaden | Als lotrecht angenommen | Lot und Schiefstellung auf wenige Millimeter genau gemessen |
| Schächte und Steigzonen | Ursprüngliche Lage | Reale Lage nach 50 Jahren Umbauten |
| Aktuelle Flächen | Von Hand addiert, wechselnde Definitionen | Aus der modellierten Geometrie extrahiert |
Das reale Dach und der reale Dachstuhl
Das ist die Zone, die das Projekt ersetzt oder umbaut, und die am schlechtesten dokumentierte des Gebäudes. Die Studie braucht die reale Neigung, die exakten Koten von First und jedem Gesims, die Vordächer, die Aufbauten (Kamine, Lüftungen, Aufzüge) und, falls ein Dachgeschoss existiert, die Querschnitte und Achsabstände des Dachstuhls. Der Scanner misst all das, ohne etwas zu berühren; die Drohne ergänzt für die Flächen, die man vom Boden aus nicht sieht.
Geschosse und Höhen, zentimetergenau
Die zulässige Gebäudehöhe entscheidet sich auf Zentimeter: Die verfügbare Höhe zwischen dem bestehenden Gesims und der reglementarischen Grenze bestimmt die Zahl der möglichen Geschosse, ihre Geschosshöhe, manchmal die Machbarkeit überhaupt. Eine georeferenzierte Aufnahme bindet die Koten des Gebäudes an den Schweizer Bezugsrahmen an: die einzige solide Grundlage, um den Bestand mit den kommunalen Höhenvorschriften abzugleichen.
Das Lot der tragenden Fassaden
Ein altes Gebäude ist nie rechtwinklig. Die Fassaden neigen sich, haben einen Anzug, haben sich mit der Zeit verformt. Die Tragstruktur der Aufstockung muss ihre Lasten dort abgeben, wo die tragenden Wände tatsächlich stehen, nicht dort, wo der Plan von 1962 sie zeichnet. Die Punktwolke liefert das Lot jeder Fassade, über ihre ganze Höhe gemessen.
Die zu verlängernden Schächte und Steigzonen
Treppenhaus, Aufzug, Fallstränge, Lüftung: Alles, was ein Geschoss höher steigen muss, muss im Bestand exakt lokalisiert werden. Eine in der Ausführungsphase entdeckte Schachtverziehung ist einer der klassischen Mehrkosten einer Aufstockung; sie lässt sich bei der Aufnahme verhindern.
Die aktuellen Flächen
Die verbleibende Ausnützung wird aus den bestehenden Flächen berechnet, nach Definitionen der Ausnützungsziffer, die von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind. Welche Definition auch immer für Ihre Parzelle gilt, sie stützt sich auf gemessene Flächen, und ein strukturiertes BIM-Modell erlaubt es, sowohl die normierten Flächen nach SIA 416 als auch die Flächen nach der verlangten reglementarischen Definition zu extrahieren, vorausgesetzt, man legt sie fest.
Der Dachausbau: dieselben Fragen, nur enger
Der Dachausbau ist die kleine Schwester der Aufstockung: Man erhöht das Gebäude nicht, man bewohnt sein oberstes Volumen. Die Fragen sind identisch, mit einer zusätzlichen Einschränkung: der Geometrie unter den Dachschrägen. Die tatsächlich nutzbaren Flächen hängen von den Höhen unter Sparren und Pfetten ab, Punkt für Punkt gemessen, und die Reglemente legen Mindesthöhen fest, damit eine Fläche als Wohnfläche zählt. Auf 5 cm genau existiert ein Zimmer, oder es existiert nicht.
Nun ist das Dachgeschoss genau die Zone, die sich mit dem Messband am schwersten aufnehmen lässt: vollgestellter Dachstuhl, Bereiche ohne Boden, unzugängliche Winkel. Der Scanner ist hier in seinem Element: Von wenigen Standpunkten aus misst er alles, was er sieht (Querschnitte des Dachstuhls, Achsabstände, lichte Höhen, Luken und Kaminköpfe), ohne dass jemand über die Pfetten kriechen muss.
Wie läuft der Prozess ab, vom Scan bis zur Baueingabe?
1. Der vollständige Scan, Dachgeschoss und Dach inbegriffen
Laserscanner im Inneren (Wohnungen, Erschliessung, Dachgeschoss, Untergeschoss) und rund um das Gebäude; Photogrammetrie per Drohne für das Dach und die hohen Fassaden. Genauigkeit in der Grössenordnung von 2 bis 5 mm beim Scanner, 1 bis 3 cm bei der Drohne, ohne Gerüst und ohne Hebebühne. Das Ganze wird zu einer einzigen, georeferenzierten Punktwolke zusammengeführt. Eine Randbedingung, die es zu antizipieren gilt: die Vorschriften für Drohnenflüge (Flughafenzonen, Siedlungsgebiete), die wir in die Vorbereitung einbeziehen.
2. Das BIM-Modell des Bestands in LOD 300
Auf dieser Punktwolke modellieren wir den Bestand in Revit oder Archicad: Wände, Decken, Dach, Schächte, Öffnungen und, wenn das Projekt es verlangt, den Dachstuhl. LOD 300, unser Lieferstandard, entspricht genau dem Bedarf einer Aufstockungsstudie: präzise und verlässliche Geometrie, ohne überflüssige Konstruktionsdetails. Das Modell wird im nativen Format und als IFC geliefert, zusammen mit der Punktwolke.
3. Der Entwurf im Modell, nicht daneben
Hier verändert die Aufnahme die Art der Arbeit des Architekten: Die Aufstockung wird direkt im Modell des Bestands gezeichnet. Die Varianten (ein Vollgeschoss, ein zurückversetztes Attikageschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss) lassen sich auf derselben geometrischen Grundlage vergleichen, mit Massauszügen aus dem Modell statt Schätzungen. Und das Baueingabedossier zeigt einen bestehenden und einen projektierten Zustand, die streng kohärent sind, weil sie aus demselben Modell geschnitten wurden.
Stockwerkeigentum: auf unanfechtbaren Unterlagen entscheiden
Viele Aufstockungen betreffen Gebäude im Stockwerkeigentum. Die Entscheidung fällt dann in der Stockwerkeigentümerversammlung, mit Fragen, die für Streit sorgen: Verteilung der Wertquoten, Bewertung der abgetretenen Ausnützung, geschaffene Flächen. Ein Dossier, das auf Archivplänen beruht, lässt sich leicht anfechten, und eine Anfechtung genügt, um ein Projekt jahrelang zu blockieren.
Eine datierte 3D-Aufnahme und ein Modell des Bestands liefern, was die Versammlung braucht: Flächen vorher/nachher, aus der realen Geometrie extrahiert, überprüfbar durch jeden Beauftragten der Stockwerkeigentümer. Für die Immobilien- und Liegenschaftsverwaltungen, die diese Dossiers führen, ist das ein Dokument der Governance ebenso wie ein technisches Dokument.
Was kostet die Aufnahme eines Gebäudes vor der Aufstockung?
Zahlen aus unserem öffentlichen Tarif, Leistung 3D-Aufnahme + BIM-Modell LOD 300:
- Mehrfamilienhaus mit 1’500 m²: CHF 7’750, geliefert in 16 bis 20 Arbeitstagen.
- Allgemeine Spanne: etwa CHF 3 bis 11 pro m² je nach Fläche (degressiv), Mindestauftrag CHF 1’350.
- Option Flächenbericht nach SIA 416 (vorher/nachher für die Versammlung oder die Berechnung der Ausnützung): +10 % auf den Leistungsanteil.
Im Massstab einer Aufstockung, eines Projekts, das in Millionen gerechnet wird, macht die Aufnahme einen Bruchteil eines Prozents der Baukosten aus. Ein einziger vermiedener Fehler bei Gebäudehöhe oder Dachstuhl zahlt sie mehrfach zurück.
Häufige Fragen
Welche Daten braucht es, um die Aufstockung eines Gebäudes zu prüfen?
Fünf Familien: die reale Geometrie von Dach und Dachstuhl, die exakten Geschosse und Höhen (Gesimse und First inbegriffen, als Koten im Bezugsrahmen), das Lot der tragenden Fassaden, die Lage der zu verlängernden Schächte und Steigzonen sowie die aktuellen Flächen für die Berechnung der Ausnützung. Eine 3D-Aufnahme erfasst alle fünf in einem Einsatz.
Kann man ein Dach ohne Gerüst scannen?
Ja. Die Photogrammetrie per Drohne nimmt Dächer, Kaminköpfe und hohe Fassaden mit einer Genauigkeit von etwa 1 bis 3 cm auf, und der Laserscanner ergänzt vom Boden, vom Dachgeschoss oder von den Nachbargebäuden aus. Zu berücksichtigen bleiben das Wetter und die Flugbeschränkungszonen: Punkte der Vorbereitung, keine Hindernisse.
Welcher LOD für ein Aufstockungsprojekt?
LOD 300, unser Lieferstandard: Die Geometrie des Bestands ist präzise und verlässlich (Wände, Decken, Dach, Schächte), ohne Konstruktionsdetails, die in dieser Phase nichts nützen. Der Dachstuhl wird ergänzend modelliert, wenn das Dachausbauprojekt es verlangt. Ein höherer Detaillierungsgrad wird in der Offerte besprochen, wenn die Ausführung ihn verlangt.
Was kostet die Aufnahme eines Gebäudes vor der Aufstockung?
Für ein Mehrfamilienhaus mit 1’500 m² rechnen Sie mit CHF 7’750 für 3D-Aufnahme + BIM-Modell LOD 300, geliefert in 16 bis 20 Arbeitstagen. Die allgemeine Grössenordnung reicht von etwa CHF 3 bis 11 pro m² je nach Fläche. Der Offert-Konfigurator liefert den exakten Preis für Ihr Gebäude in 2 Minuten.
Genügt eine Aufnahme als Nachweis der statischen Machbarkeit?
Nein. Die Aufnahme liefert die exakte Geometrie (Lot, Querschnitte, Geschosse), die Tragfähigkeit ist aber Sache des Bauingenieurs, der Sondierungen an der Tragstruktur brauchen wird. Beides ergänzt sich: Der Ingenieur arbeitet auf einem Modell des Bestands viel schneller und genauer als auf Archivplänen.
Der Bestand zentimetergenau, bevor das zusätzliche Geschoss gezeichnet wird. Berechnen Sie den Preis der Aufnahme Ihres Gebäudes in 2 Minuten: studiobim.ch/devis.