Die Norm SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» definiert die Flächenkategorien (Geschossfläche, Nettogeschossfläche, Nutzfläche…) und das Gebäudevolumen nach einheitlichen Messregeln, die für die ganze Schweiz gelten. Sie ist die gemeinsame Referenz von Architekten, Immobilienverwaltungen, Banken und Versicherungen, um ein Gebäude zu vergleichen, zu bewerten und zu besteuern. Ein korrekt strukturiertes BIM-Modell, in dem jeder Raum modelliert, geschlossen und klassiert ist, berechnet diese Flächen automatisch, aus der realen Geometrie des Gebäudes statt aus oft falschen Archivplänen.
Bei Studio BIM ist der Flächen- und Volumenbericht nach SIA 416 eine Option des Offert-Konfigurators: +10 % auf den Leistungsanteil der Offerte, Preis in 2 Minuten angezeigt.
Die SIA 416 in Kürze
Herausgegeben vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein, ersetzt die SIA 416 (Ausgabe 2003) die frühere SIA 116 (in Kraft seit 1952, revidiert 1966, zurückgezogen 1993) und ihren «SIA-Kubus». Ihr Prinzip: das Gebäude in Flächenkategorien zerlegen, die ohne Überschneidung und ohne Lücke ineinandergreifen. Die Summe der Teile ergibt immer das Ganze. Genau das macht zwei Gebäude miteinander vergleichbar, und genau das ist die Logik einer Datenbank. Ein BIM-Modell ist eine.
Die Kategorien, einfach erklärt
Das Schema passt in wenige Zeilen. Alles geht von der Geschossfläche aus, die sich so aufteilt:
GF Geschossfläche (alle Geschosse, Wände inbegriffen)
├── NGF Nettogeschossfläche (alles, was nicht Konstruktion ist)
│ ├── NF Nutzfläche
│ │ ├── HNF Hauptnutzfläche (die eigentliche Nutzung: wohnen, arbeiten)
│ │ └── NNF Nebennutzfläche (Keller, Estrich, Waschküchen, Veloräume)
│ ├── VF Verkehrsfläche (Korridore, Treppenhäuser, Aufzüge, Rampen)
│ └── FF Funktionsfläche (Heizzentrale, Technikräume und -schächte)
└── KF Konstruktionsfläche (Horizontalschnitte der Wände, Stützen, Trennwände)
Im Klartext:
- GF, Geschossfläche. Die Summe der Flächen aller Geschosse, gemessen an den Aussenflächen der Hüllwände: Sie schliesst also den Grundriss der Wände selbst ein. Es ist der grösste Wert der Tabelle. Nicht allseitig geschlossene Teile (Balkone, offene Loggias) werden separat ausgewiesen.
- NGF, Nettogeschossfläche. GF minus Konstruktionsfläche KF: alles, was übrig bleibt, wenn man die Bausubstanz (Wände, Stützen, Trennwände) abzieht.
- NF, Nutzfläche, ihrerseits unterteilt in HNF (Hauptnutzfläche: die Räume, die der Zweckbestimmung des Gebäudes dienen, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Büros, Verkaufsflächen) und NNF (Nebennutzfläche: Keller, Estrich, Waschküchen, Schutzräume, Veloräume).
- VF, Verkehrsfläche. Die Erschliessung: gemeinsame Korridore, Treppenhäuser, Aufzüge, Rampen.
- FF, Funktionsfläche. Die Technik: Heizzentrale, Lüftung, Elektroverteilungen, Aufzugsmaschinenraum.
- KF, Konstruktionsfläche. Der Horizontalschnitt aller gebauten Elemente, tragend oder nicht.
- GV, Gebäudevolumen. Das Volumen des Gebäudes über und unter Terrain, begrenzt durch die Aussenflächen seiner Hülle. Anders als beim früheren SIA-Kubus der SIA 116 berechnet die SIA 416 es ohne pauschale Zuschläge: Was gemessen wird, ist, was existiert.
Die innere Kohärenz ist die Stärke des Systems: GF = NGF + KF und NGF = NF + VF + FF. Geht Ihre Flächentabelle nicht auf, wurde eine Kategorie vergessen oder doppelt gezählt.
Ein reales Beispiel: drei Totale, alle richtig
Bei einer Villa mit fünf Geschossen, die wir aufgenommen und modelliert haben, ergibt der Bericht nach SIA 416: Nutzfläche NF 1'206,44 m², Nettogeschossfläche NGF 1'453,42 m², Geschossfläche GF 1'796,27 m². Welches ist «das» Total des Gebäudes? Alle drei. Sie zählen schlicht nicht dasselbe: die Nutzung (NF), alles ausser der Bausubstanz (NGF), alles inklusive Wände (GF). Genau diese Verwechslung beseitigt die Norm, sofern jeder die Kategorie nennt, die er zitiert. Ein Preis pro m² hat nur mit seiner Definition einen Sinn.
Und die Prüfung ist mechanisch: 736,97 + 469,47 = 1'206,44 (HNF + NNF = NF); 1'206,44 + 167,50 + 79,48 = 1'453,42 (NF + VF + FF = NGF); 1'453,42 + 342,85 = 1'796,27 (NGF + KF = GF). Die Tabelle geht auf den Quadratzentimeter auf: das Zeichen eines Modells, in dem jeder Raum geschlossen und klassiert ist.
Vorsicht vor einem falschen Freund: Die BGF (Bruttogeschossfläche) der kantonalen Baureglemente, die für die Berechnung der Ausnützungsziffer dient, ist nicht die GF der SIA 416. Die kantonalen Definitionen schliessen bestimmte Geschosse und Räume nach eigenen Regeln aus oder ein. Ebenso gehört die EBF (Energiebezugsfläche) zu einer anderen Norm, der SIA 380/1. Eine gute Flächentabelle nennt immer die Definition, die sie anwendet.
Warum diese Flächen entscheidend sind
Weil fast alles, was in Franken einen Wert hat, daran hängt:
- Immobilienbewertung. Der Preis pro m² hat nur einen Sinn, wenn man weiss, von welchem m² die Rede ist. Ein Gutachten, eine Hypothek oder ein Verkauf stützen sich auf dokumentierte Flächen nach SIA 416, nicht auf «rund 200 m²» aus einem alten Inserat.
- Mietertrag. Bei einer Liegenschaft mit 2'000 m² vermieteter Fläche zu CHF 250/m²/Jahr entspricht eine Abweichung von 5 % bei den Flächen CHF 25’000 theoretischer Miete pro Jahr. Ein Mieterspiegel auf geprüften Flächen lässt sich verteidigen, in der Verhandlung wie vor der Schlichtungsbehörde.
- Steuern und Versicherung. Eigenmietwert, Steuerschätzung, Gebäudeversicherungswert: Mehrere dieser Berechnungen beruhen auf dem Gebäudevolumen oder auf normierten Flächen. Ein falsches GV bezahlt man jedes Jahr.
- Bewilligungsdossiers. Ein Baugesuch für einen Umbau verlangt zuverlässige Pläne des bestehenden Zustands; die daraus abgeleiteten Flächen bestimmen Dichte, Ausnahmebewilligungen und Gebühren.
Das Problem: Ihre alten Pläne sind wahrscheinlich falsch
Im Westschweizer Gebäudebestand von vor den 1990er-Jahren ist die Abweichung zwischen Archivplänen und realem Gebäude die Regel, nicht die Ausnahme: versetzte Trennwände ohne Nachführung, ausgebaute Dachgeschosse, angebaute Anbauten, von Hand auf Papierkopien addierte Masse. Flächen nach SIA 416 aus diesen Plänen neu zu berechnen heisst, Fehler mit viel Sorgfalt zu normieren.
Die 3D-Aufnahme macht kurzen Prozess: Der Laserscanner erfasst die reale Geometrie zentimetergenau, mehrere Millionen Punkte pro Raum, und das BIM-Modell wird auf dieser Punktwolke modelliert, nicht auf den Archiven. Jeder Raum wird zu einer geschlossenen Zone, in Revit oder Archicad seiner Kategorie (HNF, NNF, VF, FF) zugeordnet. Die Flächen werden nicht mehr gezeichnet: Sie werden aus der Geometrie extrahiert. Entwickelt sich das Projekt weiter, fällt eine Trennwand, wird ein Estrich zum Schlafzimmer, dann aktualisiert sich die Tabelle mit dem Modell, und die NNF wechselt in die HNF, ohne erneut zum Doppelmeter zu greifen. Nach demselben Prinzip haben wir einer Immobilienverwaltung am Genfersee Grundrisse, Schnitte und Flächentabelle einer Villa in einer einzigen Aufnahme geliefert.
Die Genauigkeit der Berechnung hängt vom Detaillierungsgrad des Modells ab: Um zu verstehen, was ein LOD 200 oder 300 bei den Wanddicken ändert (also bei KF und NGF), lesen Sie unseren Artikel LOD 100–400: welcher Detaillierungsgrad für Ihr Modell?.
Der SIA-416-Bericht als Lieferung eines Scan-to-BIM
Konkret ist der Bericht nach SIA 416 bei Studio BIM eine optionale Lieferung der Leistung 3D-Aufnahme + BIM-Modellierung. Er umfasst:
- die Flächentabelle pro Geschoss und pro Raum, aufgeschlüsselt nach den Kategorien der Norm (GF, NGF, NF mit HNF/NNF, VF, FF, KF);
- das Gebäudevolumen GV;
- Übersichtspläne, in denen jede Kategorie auf einen Blick erkennbar ist;
- das Ganze als PDF, zusammen mit dem Modell (Revit, Archicad oder IFC), das der Berechnung diente: also überprüfbar.
Beim Preis gibt es kein Geheimnis: In unserem Konfigurator schlägt die Option «Volumen & Flächen SIA 416» +10 % auf den Leistungsanteil der Offerte (die Fixkosten bleiben unverändert). Bei unserem Musterprojekt, 850 m², Aufnahme + BIM-Modell in LOD 300 für CHF 5’350, entspricht die Option +CHF 500: Der Leistungsanteil steigt von CHF 4’600 auf CHF 5’100. Gemessen daran, was diese Flächen in einem Mieterspiegel oder bei einem Verkauf wiegen, ist die Abwägung schnell gemacht. Zur Einordnung des Gesamtbudgets einer Aufnahme siehe Was kostet eine 3D-Aufnahme in der Westschweiz? Preise 2026.
FAQ
Ersetzt die SIA 416 den «SIA-Kubus»?
Ja. Der «SIA-Kubus» stammte aus der Norm SIA 116 (1952) mit ihren pauschalen Zuschlägen. Die SIA 416 (2003) hat sie ersetzt: Das Gebäudevolumen GV wird an den Aussenflächen der Hülle gemessen, ohne konventionellen Zuschlag. Um ein aktuelles GV mit einem alten SIA-Kubus zu vergleichen, muss man also wissen, welche Norm der Berechnung zugrunde lag.
Entspricht die Fläche nach SIA 416 der «Wohnfläche»?
Nein. Die SIA 416 definiert weder eine «Wohnfläche» noch eine «Mietfläche»: Das sind Nutzungs- oder Vertragsbegriffe. In der Praxis ist die HNF oft die beste Annäherung, aber ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag muss die gewählte Definition präzisieren.
Was ist der Unterschied zwischen der GF (SIA 416) und der BGF der kantonalen Reglemente?
Die GF ist ein normiertes Mass des Gebäudes; die BGF (Bruttogeschossfläche) ist ein Begriff des Baurechts, Kanton für Kanton definiert, um die Ausnützungsziffer zu berechnen. Die berücksichtigten Perimeter unterscheiden sich. Ein gut strukturiertes BIM-Modell erlaubt, beide zu extrahieren, sofern man sie ausdrücklich verlangt.
Welcher Detaillierungsgrad (LOD) ist für einen Bericht nach SIA 416 nötig?
Ein LOD 200–300 genügt, unter einer Bedingung: Jeder Raum muss als geschlossene und klassierte Zone modelliert sein. Es ist die Strukturierung des Modells, mehr als seine geometrische Feinheit, die die Berechnung zuverlässig macht. Unser Lieferstandard ist LOD 300.
Kann man Flächen nach SIA 416 aus einem bestehenden Modell oder einer bestehenden Punktwolke extrahieren?
Ja. Wenn Sie bereits über eine brauchbare Punktwolke oder ein Modell verfügen, lässt sich mit einer reinen Modellierungsleistung (oder einer Restrukturierung des Modells) eine Tabelle nach SIA 416 erzeugen, vorbehältlich einer Qualitätskontrolle der Eingangsdaten.
Ihre Flächen, schwarz auf weiss. Konfigurieren Sie Ihre 3D-Aufnahme + BIM-Modell mit der Option Bericht SIA 416 und erhalten Sie einen Preis in 2 Minuten: studiobim.ch/devis.