Commander un relevé 3D : le cahier des charges type (checklist)

Un cahier des charges de relevé 3D tient sur une page, mais il doit fixer 8 points : le périmètre exact, le niveau de détail (LOD), la précision attendue, les livrables et leurs formats, le géoréférencement, les contraintes d'accès, les délais et les critères de recette. Si l'un de ces points manque, les offres que vous recevrez ne seront pas comparables — et le prix le plus bas sera souvent celui qui a le moins compris la demande. Ce guide détaille chaque point, avec les valeurs usuelles pour un bâtiment en Suisse romande, puis vous donne une checklist à copier-coller dans votre prochaine consultation.

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Pourquoi un cahier des charges, même pour un « petit » relevé

Quand un bureau d'architectes ou une régie lance une consultation avec un simple « relevé 3D de l'immeuble X, merci de chiffrer », il reçoit des offres qui vont du simple au triple. Non pas parce que les prestataires sont malhonnêtes, mais parce que chacun a rempli les blancs à sa façon : l'un chiffre un nuage de points brut, l'autre une maquette Archicad LOD 300 avec tableau de surfaces SIA 416. Les deux ont raison — la demande ne tranchait pas.

Un cahier des charges d'une page suffit à rendre les offres comparables ligne à ligne, comme dans une soumission classique. Voici ce qu'il doit contenir.

Les 8 points que votre cahier des charges doit fixer

1. Le périmètre exact : intérieur, extérieur, combles, sous-sol

C'est le premier poste de variation des prix. Précisez :

• Intérieur : tous les locaux, ou certains étages seulement ? Les appartements occupés sont-ils inclus ?
• Extérieur : les 4 façades ? La toiture (depuis le sol, par drone, ou pas du tout) ? Les aménagements extérieurs et le terrain (amorce de quelques mètres, ou parcelle complète) ?
• Combles et sous-sols : souvent oubliés dans la demande, puis réclamés à la livraison. S'ils sont inaccessibles ou non visitables, dites-le — le prestataire prévoira une hypothèse ou une réserve.
• Locaux techniques, gaines, vides sanitaires : à inclure explicitement si votre projet en a besoin (CVSE, désamiantage, mise en conformité).

Joignez un plan de situation et, si vous les avez, les anciens plans — même faux, ils aident à dimensionner l'intervention.

2. Le LOD attendu — et pour quel usage

Le LOD (Level of Development, 100 à 400) définit ce que la maquette contient. En pratique romande :

• LOD 200 : volumes et éléments principaux — suffisant pour une étude de faisabilité ou un dossier de vente.
• LOD 300 : géométrie précise de tous les éléments — le standard pour un projet de transformation et une mise à l'enquête.
• LOD 350–400 : interfaces entre éléments, réservations — pour l'exécution et la coordination CVSE.

Le bon réflexe : indiquer l'usage (« maquette destinée à un projet de transformation avec mise à l'enquête ») plutôt qu'un LOD seul. Un prestataire sérieux confirmera ou corrigera le niveau. Pour choisir en connaissance de cause, voir notre guide LOD 100–400 : quel niveau de détail pour votre maquette ?.

3. La précision et les tolérances, en centimètres

Deux chiffres distincts, souvent confondus :

• La précision du nuage de points : un scanner laser terrestre mesure à ±2–5 mm par point. C'est la matière première ; elle est rarement le problème.
• La tolérance de modélisation : l'écart admis entre la maquette et le nuage. Un bâtiment ancien n'a ni murs d'aplomb ni dalles horizontales ; la maquette simplifie. Valeurs usuelles : ±1 cm sur les éléments structurels neufs ou réguliers, ±2 cm sur un bâti ancien, jusqu'à ±3 cm sur des surfaces très déformées (voûtes, charpentes).

Exigez que l'offre annonce cette tolérance et que le prestataire puisse la prouver à la livraison (voir point 8).

4. Les livrables et leurs formats

Listez précisément ce que vous voulez recevoir, avec le format et la version :

Précisez aussi si vous voulez le mobilier, les équipements CVSE, et qui détient les fichiers sources à la fin du mandat (réponse recommandée : vous).

5. Le géoréférencement : LV95/LN02 et points de géomètre

Par défaut, beaucoup de relevés sont livrés dans un système de coordonnées local — parfaitement utilisable pour une transformation intérieure, insuffisant dès que le projet touche à la parcelle, aux limites ou à une mise à l'enquête.

Si votre projet l'exige, demandez un géoréférencement en MN95 (coordonnées LV95) et altitudes LN02, calé sur des points fournis par un géomètre officiel (3 points bien répartis suffisent en général). Précisez qui mandate le géomètre — vous ou le prestataire — et incluez ce coût dans la comparaison des offres.

6. Les contraintes d'accès et l'occupation

Le prestataire chiffre aussi ses journées de terrain. Indiquez :

• Le bâtiment est-il occupé (locataires, commerces, bureaux) ? Qui organise l'accès aux appartements et sous quel préavis ?
• Qui remet les clés, et à qui (régie, concierge, propriétaire) ?
• Y a-t-il des zones à accès restreint (toiture sans garde-corps, locaux amiantés, chaufferie) ?
• Des horaires imposés (scan d'un commerce hors ouverture, par exemple) ?

Un immeuble de 15 appartements occupés peut demander deux à trois passages au lieu d'un : c'est du prix et du délai. Le dire d'emblée évite les avenants.

7. Les délais — en séparant terrain et modélisation

Demandez deux dates, pas une : la date de l'acquisition sur site (une équipe scanne environ 400 m² par jour — une journée pour une villa, quelques jours pour un immeuble) et la date de livraison de la maquette (la modélisation prend l'essentiel du délai, autour de 100 m² par jour et par modeleur). Ordres de grandeur, tout compris : 3 à 5 jours ouvrés pour une villa, 12 à 18 jours ouvrés pour un bâtiment de 850 m², 14 à 21 jours ouvrés pour un immeuble de 1 500 m² ; au-delà, le travail se découpe en lots pour tenir le calendrier. Si une échéance externe existe (mise à l'enquête, signature, assemblée de copropriété), écrivez-la : elle départage les prestataires qui peuvent tenir de ceux qui promettent.

8. Les critères de recette de la maquette

C'est le point le plus souvent absent des consultations — et le plus rentable. Prévoyez une clause du type :

« La maquette sera vérifiée par recouvrement avec le nuage de points. Les écarts supérieurs à la tolérance annoncée seront corrigés sans supplément. Le tableau de surfaces sera contrôlé par sondage sur [X] locaux. La livraison est réputée acceptée après validation écrite du maître d'ouvrage, au plus tard [X] jours après réception. »

Sans critère de recette, « livré » signifie « envoyé ». Avec, cela signifie « conforme ». Notre article Vérifier qu'une maquette scan-to-BIM est exploitable détaille les contrôles à faire à réception, même sans être bimeur.

Les questions à poser au prestataire

Au-delà du cahier des charges, trois questions en consultation révèlent beaucoup :

1. « Qui modélise, et où ? » Le scan est parfois local et la modélisation sous-traitée sans contrôle. Ce n'est pas disqualifiant en soi, mais vous devez savoir qui répond de la qualité et qui corrige en cas d'écart. Chez Studio BIM, chaque maquette est contrôlée et validée par nos architectes avant livraison.
2. « Quel est votre contrôle qualité avant livraison ? » La bonne réponse cite au minimum un recouvrement maquette/nuage systématique et une relecture par une seconde personne. « On regarde que tout joue » n'est pas un contrôle qualité.
3. « Êtes-vous assuré en RC professionnelle, et à quelle hauteur ? » Une erreur de relevé peut se propager jusqu'à l'exécution. Demandez l'attestation, comme pour n'importe quel mandataire.

Questions complémentaires utiles : références sur des bâtiments comparables, matériel utilisé (scanner statique, scan mobile, drone), et ce qui se passe si un local s'avère inaccessible le jour du scan.

Les erreurs fréquentes que nous voyons en consultation

• Comparer un nuage et une maquette. Une offre à 3 000 CHF pour un nuage brut et une offre à 8 000 CHF pour scan + maquette LOD 300 ne répondent pas à la même question.
• Réutiliser un nuage existant sans l'auditer. Nous avons vu le cas sur une grange vaudoise : le maître d'ouvrage disposait d'un fichier E57 et demandait « juste » la modélisation — le nuage était trop lacunaire pour être exploité, et un nouveau relevé a été nécessaire. Faites auditer le fichier avant de consulter sur cette base.
• Oublier le géoréférencement, puis le découvrir au moment du dossier de mise à l'enquête. Recaler une maquette après coup coûte plus cher que 3 points de géomètre au départ.
• Demander un LOD 400 partout « pour être tranquille » : vous payez un niveau de détail que le projet n'utilisera jamais. Le LOD se choisit par usage, parfois par lot (structure en LOD 300, second œuvre en LOD 200).
• Ne rien prévoir pour la recette : sans critère écrit, le rapport de force à la livraison est du côté du prestataire.

Le cahier des charges à copier-coller

Objet : relevé 3D et modélisation BIM — [adresse, commune] 1. Périmètre : [étages, intérieur/extérieur, façades, toiture, combles, sous-sol, terrain — amorce X m] · bâtiment [occupé/vide], accès via [régie/concierge] 2. Usage & LOD : maquette destinée à [transformation / vente / exploitation], LOD [200/300/350] — proposition du prestataire bienvenue 3. Précision : nuage ±5 mm ; tolérance de modélisation annoncée dans l'offre (attendu : ±1 à 2 cm selon éléments) 4. Livrables : nuage E57 · maquette [RVT version X / PLN version X] · export IFC · plans-coupes-façades DWG/PDF · tableau de surfaces SIA 416 · fichiers sources propriété du MO 5. Géoréférencement : [local / MN95-LV95 + LN02 sur 3 points de géomètre officiel, mandaté par X] 6. Contraintes : [horaires, zones restreintes, préavis locataires] 7. Délais : acquisition avant le [date] · livraison maquette le [date] · échéance externe : [mise à l'enquête / signature] 8. Recette : recouvrement maquette/nuage, correction des écarts hors tolérance sans supplément, validation écrite sous [10] jours Annexes demandées à l'offre : références comparables, attestation RC professionnelle, nom du responsable de la modélisation, description du contrôle qualité

FAQ

Faut-il un cahier des charges pour un petit bâtiment (villa, appartement) ? Oui, en version courte : périmètre, usage, livrables, délai. Même pour une villa, la différence entre « nuage seul » et « maquette LOD 300 avec surfaces SIA 416 » change le prix du simple au double.

Combien coûte un relevé 3D avec maquette BIM ? À partir de 1 800 CHF — c'est le minimum de commande pour un relevé + modélisation (990 CHF pour une modélisation seule sur nuage fourni, 810 CHF pour un scan seul). À titre d'ancrage, un bâtiment de 850 m² en relevé + modélisation se situe autour de 7 100 CHF, soit environ 8,4 CHF/m² — le tarif est dégressif avec la surface. Les fourchettes détaillées par surface et par produit sont dans notre article prix, et le configurateur chiffre votre cas en 90 secondes.

Puis-je demander Revit et Archicad dans la même consultation ? Oui, mais choisissez un format principal (celui de votre bureau) et demandez l'IFC en complément. Exiger les deux natifs augmente le prix sans bénéfice réel.

Le géoréférencement LV95 est-il obligatoire ? Non. Il l'est de fait dès que le dossier touche au cadastre ou à une mise à l'enquête. Pour une transformation strictement intérieure ou un dossier de vente, un système local suffit.

Qui doit être propriétaire des fichiers sources ? Vous, en tant que maître d'ouvrage — écrivez-le dans le cahier des charges. Un prestataire qui garde les sources vous lie à lui pour toute modification future.

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