3D-Aufnahme ausschreiben: das Muster-Pflichtenheft (Checkliste)

Ein Pflichtenheft für eine 3D-Aufnahme passt auf eine Seite, muss aber 8 Punkte festlegen: den genauen Perimeter, den Detaillierungsgrad (LOD), die erwartete Genauigkeit, den Lieferumfang mit seinen Formaten, die Georeferenzierung, die Zugangsbedingungen, die Fristen und die Abnahmekriterien. Fehlt einer dieser Punkte, sind die eingehenden Offerten nicht vergleichbar. Und der tiefste Preis stammt dann oft von dem Anbieter, der die Anfrage am wenigsten verstanden hat. Dieser Leitfaden erläutert jeden Punkt mit den üblichen Werten für ein Gebäude in der Westschweiz und gibt Ihnen am Ende eine Checkliste, die Sie direkt in Ihre nächste Ausschreibung kopieren können.

Sie möchten zuerst eine Grössenordnung für das Budget? Unser Konfigurator berechnet Ihr Projekt in 2 Minuten; die detaillierten Preisspannen finden Sie in unserem Artikel Was kostet eine 3D-Aufnahme in der Westschweiz?.

Warum ein Pflichtenheft, auch für eine «kleine» Aufnahme

Wenn ein Architekturbüro oder eine Immobilienverwaltung eine Anfrage mit einem knappen «3D-Aufnahme der Liegenschaft X, bitte offerieren» verschickt, erhält es Offerten, die sich um den Faktor drei unterscheiden. Nicht, weil die Anbieter unseriös wären, sondern weil jeder die Lücken auf seine Art gefüllt hat: Der eine kalkuliert eine rohe Punktwolke, der andere ein Archicad-Modell in LOD 300 mit Flächentabelle nach SIA 416. Beide haben recht; die Anfrage hat es offen gelassen.

Ein einseitiges Pflichtenheft genügt, damit die Offerten Zeile für Zeile vergleichbar werden, wie bei einer klassischen Submission. Das gehört hinein.

Die 8 Punkte, die Ihr Pflichtenheft festlegen muss

1. Der genaue Perimeter: innen, aussen, Dachgeschoss, Untergeschoss

Das ist der grösste Preistreiber. Präzisieren Sie:

• Innen: alle Räume oder nur bestimmte Geschosse? Sind bewohnte Wohnungen eingeschlossen?
• Aussen: alle 4 Fassaden? Das Dach (vom Boden aus, per Drohne oder gar nicht)? Die Umgebung und das Terrain (Ansatz von wenigen Metern oder die ganze Parzelle)?
• Dach- und Untergeschosse: In der Anfrage oft vergessen, bei der Lieferung dann eingefordert. Sind sie unzugänglich oder nicht begehbar, sagen Sie es: Der Anbieter sieht dann eine Annahme oder einen Vorbehalt vor.
• Technikräume, Schächte, Kriechkeller: ausdrücklich aufnehmen, wenn Ihr Projekt sie braucht (HLKSE, Asbestsanierung, Anpassung an Vorschriften).

Legen Sie einen Situationsplan bei und, falls vorhanden, die alten Pläne. Auch wenn sie falsch sind, helfen sie, den Einsatz zu dimensionieren.

2. Der erwartete LOD, und für welchen Zweck

Der LOD (Level of Development, 100 bis 400) legt fest, was das Modell enthält. In der Westschweizer Praxis:

• LOD 200: Volumen und Hauptelemente. Genügt für eine Machbarkeitsstudie oder ein Verkaufsdossier.
• LOD 300: präzise Geometrie aller Elemente. Der Standard für ein Umbauprojekt und ein Baugesuch.
• LOD 350–400: Schnittstellen zwischen Elementen, Aussparungen. Für die Ausführung und die HLKSE-Koordination.

Der richtige Reflex: Nennen Sie den Zweck («Modell für ein Umbauprojekt mit Baugesuch») statt nur einen LOD. Ein seriöser Anbieter bestätigt oder korrigiert die Stufe. Um bewusst zu wählen, lesen Sie unseren Leitfaden LOD 100–400: welcher Detaillierungsgrad für Ihr Modell?.

3. Genauigkeit und Toleranzen, in Zentimetern

Zwei verschiedene Zahlen, die oft verwechselt werden:

• Die Genauigkeit der Punktwolke: Ein terrestrischer Laserscanner misst mit ±2–5 mm pro Punkt. Das ist das Rohmaterial; es ist selten das Problem.
• Die Modellierungstoleranz: die zulässige Abweichung zwischen Modell und Punktwolke. Ein altes Gebäude hat weder lotrechte Wände noch waagrechte Decken; das Modell vereinfacht. Übliche Werte: ±1 cm bei neuen oder regelmässigen Tragelementen, ±2 cm bei Altbauten, bis ±3 cm bei stark verformten Flächen (Gewölbe, Dachstühle).

Verlangen Sie, dass die Offerte diese Toleranz nennt und dass der Anbieter sie bei der Lieferung nachweisen kann (siehe Punkt 8).

4. Lieferumfang und Formate

Listen Sie genau auf, was Sie erhalten wollen, mit Format und Version:

Präzisieren Sie auch, ob Sie das Mobiliar und die HLKSE-Anlagen wollen, und wem die Quelldateien am Ende des Mandats gehören (empfohlene Antwort: Ihnen).

5. Die Georeferenzierung: LV95/LN02 und Geometerpunkte

Standardmässig werden viele Aufnahmen in einem lokalen Koordinatensystem geliefert. Für einen Innenumbau ist das völlig ausreichend, sobald das Projekt aber die Parzelle, die Grenzen oder ein Baugesuch berührt, reicht es nicht mehr.

Wenn Ihr Projekt es erfordert, verlangen Sie eine Georeferenzierung im Bezugsrahmen LV95 mit Höhen LN02, eingepasst auf Punkte eines patentierten Ingenieur-Geometers (3 gut verteilte Punkte genügen in der Regel). Halten Sie fest, wer den Geometer beauftragt, Sie oder der Anbieter, und nehmen Sie diese Kosten in den Offertvergleich auf.

6. Zugangsbedingungen und Nutzung

Der Anbieter kalkuliert auch seine Feldtage. Geben Sie an:

• Ist das Gebäude genutzt (Mieter, Geschäfte, Büros)? Wer organisiert den Zugang zu den Wohnungen, mit welcher Vorankündigungsfrist?
• Wer übergibt die Schlüssel, und an wen (Verwaltung, Hauswart, Eigentümer)?
• Gibt es Zonen mit eingeschränktem Zugang (Dach ohne Geländer, asbestbelastete Räume, Heizzentrale)?
• Vorgegebene Zeitfenster (zum Beispiel Scan eines Ladens ausserhalb der Öffnungszeiten)?

Ein Mehrfamilienhaus mit 15 bewohnten Wohnungen kann zwei bis drei Begehungen statt einer erfordern: Das kostet Geld und Zeit. Wer es von Anfang an sagt, vermeidet Nachträge.

7. Die Fristen, getrennt nach Feldarbeit und Modellierung

Verlangen Sie zwei Termine, nicht einen: den Termin der Aufnahme vor Ort (ein Team scannt rund 400 m² pro Tag, also einen Tag für ein Einfamilienhaus, einige Tage für ein Mehrfamilienhaus) und den Termin der Lieferung des Modells (die Modellierung beansprucht den Grossteil der Frist, rund 100 m² pro Tag und Modellierer). Grössenordnungen, alles inbegriffen: 7 bis 9 Arbeitstage für ein Einfamilienhaus, 11 bis 14 Arbeitstage für ein Gebäude von 850 m², 16 bis 20 Arbeitstage für eine Liegenschaft von 1'500 m²; darüber hinaus wächst der Personaleinsatz mit dem Projekt, damit der Terminplan hält. Gibt es einen externen Stichtag (Baugesuch, Beurkundung, Stockwerkeigentümerversammlung), schreiben Sie ihn hin: Er trennt die Anbieter, die liefern können, von denen, die nur versprechen.

8. Die Abnahmekriterien des Modells

Dieser Punkt fehlt in Ausschreibungen am häufigsten, und er zahlt sich am meisten aus. Sehen Sie eine Klausel dieser Art vor:

«Das Modell wird durch Überlagerung mit der Punktwolke geprüft. Abweichungen über der angegebenen Toleranz werden ohne Aufpreis korrigiert. Die Flächentabelle wird stichprobenweise an [X] Räumen kontrolliert. Die Lieferung gilt nach schriftlicher Freigabe durch die Bauherrschaft als abgenommen, spätestens [X] Tage nach Erhalt.»

Ohne Abnahmekriterium bedeutet «geliefert» nur «verschickt». Mit Abnahmekriterium bedeutet es «konform». Unser Artikel Prüfen, ob ein Scan-to-BIM-Modell brauchbar ist beschreibt die Kontrollen bei Erhalt, auch ohne BIM-Fachwissen.

Die Fragen an den Anbieter

Über das Pflichtenheft hinaus verraten drei Fragen in der Ausschreibung viel:

1. «Wer modelliert, und wo?» Der Scan ist manchmal lokal, die Modellierung ohne Kontrolle ausgelagert. Das ist an sich kein Ausschlusskriterium, aber Sie müssen wissen, wer für die Qualität einsteht und wer bei Abweichungen korrigiert. Bei Studio BIM wird jedes Modell vor der Lieferung von unseren Architekten kontrolliert und freigegeben.
2. «Wie sieht Ihre Qualitätskontrolle vor der Lieferung aus?» Die gute Antwort nennt mindestens eine systematische Überlagerung von Modell und Punktwolke und ein Gegenlesen durch eine zweite Person. «Wir schauen, ob alles stimmt» ist keine Qualitätskontrolle.
3. «Sind Sie haftpflichtversichert, und in welcher Höhe?» Ein Aufnahmefehler kann sich bis in die Ausführung fortpflanzen. Verlangen Sie den Nachweis der Betriebshaftpflicht, wie bei jedem anderen Beauftragten.

Weitere nützliche Fragen: Referenzen bei vergleichbaren Gebäuden, eingesetztes Material (statischer Scanner, mobiler Scanner, Drohne) und das Vorgehen, wenn sich ein Raum am Scantag als unzugänglich erweist.

Häufige Fehler, die wir in Ausschreibungen sehen

• Eine Punktwolke mit einem Modell vergleichen. Eine Offerte über CHF 3’000 für eine rohe Punktwolke und eine Offerte über CHF 8’000 für Scan + Modell in LOD 300 beantworten nicht dieselbe Frage.
• Eine bestehende Punktwolke ohne Prüfung weiterverwenden. Wir haben den Fall bei einer Waadtländer Scheune erlebt: Die Bauherrschaft besass eine E57-Datei und wollte «nur» die Modellierung. Die Punktwolke war zu lückenhaft, um brauchbar zu sein, und eine neue Aufnahme wurde nötig. Lassen Sie die Datei prüfen, bevor Sie auf dieser Basis ausschreiben.
• Die Georeferenzierung vergessen und es erst beim Baugesuchsdossier merken. Ein Modell nachträglich einzupassen kostet mehr als 3 Geometerpunkte zu Beginn.
• Überall LOD 400 verlangen, «um sicher zu sein»: Sie bezahlen einen Detaillierungsgrad, den das Projekt nie nutzen wird. Der LOD wird nach Zweck gewählt, manchmal nach Gewerk (Tragwerk in LOD 300, Ausbau in LOD 200).
• Nichts zur Abnahme vorsehen: Ohne schriftliches Kriterium liegt das Kräfteverhältnis bei der Lieferung auf Seiten des Anbieters.

Das Pflichtenheft zum Kopieren

Gegenstand: 3D-Aufnahme und BIM-Modellierung, [Adresse, Gemeinde] 1. Perimeter: [Geschosse, innen/aussen, Fassaden, Dach, Dachgeschoss, Untergeschoss, Terrain mit Ansatz X m] · Gebäude [genutzt/leer], Zugang über [Verwaltung/Hauswart] 2. Zweck & LOD: Modell für [Umbau / Verkauf / Betrieb], LOD [200/300/350], Vorschlag des Anbieters willkommen 3. Genauigkeit: Punktwolke ±5 mm; Modellierungstoleranz in der Offerte anzugeben (erwartet: ±1 bis 2 cm je nach Element) 4. Lieferumfang: Punktwolke E57 · Modell [RVT Version X / PLN Version X] · IFC-Export · Grundrisse, Schnitte, Fassaden DWG/PDF · Flächentabelle nach SIA 416 · Quelldateien im Eigentum der Bauherrschaft 5. Georeferenzierung: [lokal / LV95 + LN02 auf 3 Punkten eines patentierten Ingenieur-Geometers, beauftragt durch X] 6. Randbedingungen: [Zeitfenster, Sperrzonen, Vorankündigung Mieter] 7. Fristen: Aufnahme vor dem [Datum] · Lieferung Modell am [Datum] · externer Stichtag: [Baugesuch / Beurkundung] 8. Abnahme: Überlagerung Modell/Punktwolke, Korrektur der Abweichungen ausserhalb der Toleranz ohne Aufpreis, schriftliche Freigabe innert [10] Tagen Verlangte Beilagen zur Offerte: vergleichbare Referenzen, Nachweis Betriebshaftpflicht, Name des Verantwortlichen für die Modellierung, Beschreibung der Qualitätskontrolle

FAQ

Braucht es ein Pflichtenheft für ein kleines Objekt (Einfamilienhaus, Wohnung)? Ja, in Kurzform: Perimeter, Zweck, Lieferumfang, Frist. Auch bei einem Einfamilienhaus verdoppelt der Unterschied zwischen «nur Punktwolke» und «Modell in LOD 300 mit Flächen nach SIA 416» den Preis.

Was kostet eine 3D-Aufnahme mit BIM-Modell? Ab CHF 1’350. Das ist der Mindestbestellwert für Aufnahme + Modellierung (CHF 740 für eine reine Modellierung auf gelieferter Punktwolke, CHF 610 für einen reinen Scan). Als Anhaltspunkt: Ein Gebäude von 850 m² in Aufnahme + Modellierung liegt bei rund CHF 5’350, also etwa CHF 6.30/m²; der Tarif ist mit der Fläche degressiv. Die detaillierten Spannen nach Fläche und Produkt stehen in unserem Preisartikel, und der Konfigurator berechnet Ihren Fall in 2 Minuten.

Kann ich Revit und Archicad in derselben Ausschreibung verlangen? Ja, aber wählen Sie ein Hauptformat (das Ihres Büros) und verlangen Sie ergänzend das IFC. Beide nativen Formate zu fordern erhöht den Preis ohne echten Nutzen.

Ist die Georeferenzierung in LV95 obligatorisch? Nein. Faktisch ist sie es, sobald das Dossier das Kataster oder ein Baugesuch berührt. Für einen reinen Innenumbau oder ein Verkaufsdossier genügt ein lokales System.

Wem sollen die Quelldateien gehören? Ihnen, als Bauherrschaft. Schreiben Sie es ins Pflichtenheft. Ein Anbieter, der die Quelldateien behält, bindet Sie für jede künftige Änderung an sich.

Schreiben Sie mit einem Budget im Kopf aus

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