Eine GEAK-Expertin kann einen Ausweis ohne aktuelle Pläne erstellen: Sie nimmt dann die Hauptabmessungen vor Ort auf und schätzt den Rest. Doch ein GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone), und erst recht ein GEAK Plus mit seinen Sanierungsvarianten, ist nie genauer als die Flächen, auf denen er beruht: Energiebezugsfläche, Fassadenflächen, Fenster- und Dachflächen. Bei einem Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1980 ohne verlässliche Pläne ersetzt eine 3D-Aufnahme der Gebäudehülle diese Schätzungen durch Messungen (bei Studio BIM CHF 1’900 für ein Objekt mit 850 m² im Perimeter «nur Gebäudehülle»), und der zertifizierte Experte erstellt den Ausweis auf einer überprüfbaren Grundlage.
Dieser Artikel behandelt das Glied, das bei einer energetischen Sanierung fast niemand anschaut: die geometrischen Daten des Gebäudes.
Sie bereiten ein Energiedossier vor? Der Konfigurator berechnet den Preis Ihrer Aufnahme in 2 Minuten, Perimeter «nur Gebäudehülle» inbegriffen.
Was misst ein GEAK, und welche Daten braucht er?
Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) ist die offizielle Energieetikette der Kantone. Er bewertet das Gebäude auf einer Skala von sieben Klassen, von A bis G, für die Effizienz der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz und weist die direkten CO2-Emissionen aus. Der GEAK Plus ergänzt ihn um einen Beratungsbericht: bezifferte Verbesserungsvarianten (Fassadendämmung, Fensterersatz, Dachsanierung, Wechsel der Wärmeerzeugung), die der Eigentümerschaft als Entscheidungsgrundlage dienen. Der Ausweis wird von einer zertifizierten GEAK-Expertin oder einem zertifizierten GEAK-Experten erstellt, die das Gebäude besichtigen und für das Ergebnis einstehen. Mehrere Kantone verlangen ihn in bestimmten Situationen (Verkauf, Fördergelder, je nach Fall Heizungsersatz): Massgebend ist Ihre kantonale Energiefachstelle.
Hinter der Etikette verbraucht die Berechnung im Wesentlichen Geometrie:
- die Energiebezugsfläche (EBF), die als Nenner für alle Kennwerte pro m² dient;
- die Verlustflächen nach Bauteiltyp: Fassaden nach Orientierung, Fenster, Dach oder Estrichboden, Decke über unbeheiztem Untergeschoss;
- die beheizten Volumen und die exakte Abgrenzung der thermischen Gebäudehülle: welche Räume drinnen sind, welche draussen.
Jeder dieser Flächen ordnet der Experte einen Bauteilaufbau und einen U-Wert zu. Die Bauphysik ist sein Handwerk; die Flächen aber kommen von anderswo: aus Plänen, wenn es welche gibt, aus einer Schätzung vor Ort, wenn nicht.
Warum ist der zu sanierende Gebäudepark am schlechtesten dokumentiert?
Der Kern des Westschweizer Sanierungsbestands stammt aus den Jahren 1950 bis 1980: Mehrfamilienhäuser, Schulen, Verwaltungsgebäude, errichtet vor jeder ernsthaften thermischen Anforderung. Es ist genau die Gebäudegeneration mit den unzuverlässigsten Archiven: unvollständige Papierabzüge, undokumentierte Aufstockungen und Anbauten, von Hand übertragene Masse. Wir haben diesem Problem einen ganzen Artikel gewidmet: Veraltete Archivpläne, das versteckte Risiko Ihrer Sanierung.
In einem Energiedossier bleibt der Fehler nicht auf den Ausweis beschränkt. Er pflanzt sich in einer Kaskade fort:
| Schritt im Dossier | Was eine geschätzte Geometrie bewirkt |
|---|---|
| GEAK / GEAK Plus | Verschobene Kennwerte pro m², möglicherweise falsche Klasse |
| Sanierungsvarianten | Kosten und Einsparungen auf falschen Flächen berechnet |
| Fördergesuch | Zu belegende Massauszüge, fragiles Dossier bei einer Kontrolle |
| Unternehmersubmissionen | Falsche Dämmmengen, Nachträge während der Bauarbeiten |
Das Gebäudeprogramm, finanziert von Bund und Kantonen, mit Massnahmen und Beitragssätzen, die von Kanton zu Kanton variieren, fördert insbesondere die Wärmedämmung, und das Gesuch wird vor Baubeginn eingereicht. Ein Fördergesuch für eine Dämmung bezieht sich aber auf dimensionierte Massnahmen: m² Fassade, Dach, Fenster. Solide Flächen am Anfang bedeuten ein Dossier, das vom Ausweis bis zur Schlussabrechnung standhält.
Was ist die Energiebezugsfläche (EBF)?
Die EBF ist in der Norm SIA 380/1 definiert: Sie ist die Summe der Geschossflächen der beheizten (oder klimatisierten) Geschosse innerhalb der thermischen Gebäudehülle, gemessen an den Aussenabmessungen. Sie entspricht weder der Geschossfläche GF nach SIA 416, noch der Wohnfläche eines Inserats, noch der BGF der kantonalen Reglemente: vier Definitionen, vier verschiedene Zahlen für dasselbe Gebäude. Wir haben diese Unterschiede in Flächen nach SIA 416: was Ihr BIM-Modell berechnen muss ausgeführt.
Ihre Rolle im GEAK ist mechanisch: Der Heizwärmebedarf und die Kennwerte werden pro m² EBF ausgedrückt. Eine überschätzte EBF verdünnt den Verbrauch und schmeichelt der Bilanz; eine unterschätzte verschlechtert sie. In beiden Fällen erzählt der Ausweis von einem Gebäude, das nicht existiert, und die Varianten des GEAK Plus erben dieselbe Verzerrung.
Was eine 3D-Aufnahme für das Energiedossier ändert
Eine 3D-Aufnahme ersetzt die Schätzung durch die Messung. Laserscanner und Drohne erfassen die reale Geometrie der Gebäudehülle (Fassaden, Fenster, Dach, Volumen), und das auf dieser Punktwolke modellierte BIM-Modell wird zu einer Datenbank, aus der man die Flächen extrahiert, statt sie von Hand nachzurechnen:
| Aus dem Modell extrahierte Daten | Wer sie nutzt |
|---|---|
| Fassadenflächen nach Orientierung und Bauteiltyp | GEAK-Experte, Varianten Aussenwärmedämmung |
| Flächen und Abmessungen der Fenster, pro Fassade | Ersatzvariante, Submission Fensterbau |
| Dachfläche und -geometrie | Sanierungsvariante, allfälliges Solardossier |
| Beheizte Volumen und Abgrenzung der Gebäudehülle | EBF-Berechnung, Wärmebilanz |
| Pläne und Schnitte des Bestands | Baugesuch, anbietende Unternehmer |
Die Rollenverteilung muss klar sein: Studio BIM erstellt keine GEAK. Der Ausweis ist Sache eines zertifizierten Experten; er wählt die bauphysikalischen Annahmen, rechnet und unterzeichnet. Unsere Arbeit liegt eine Stufe davor: diesem Experten und der Architektin, die die Sanierung leitet, eine gemessene statt geschätzte Geometrie zu liefern. Jedem sein Instrument.
Der Nutzen geht über den Ausweis selbst hinaus. Dieselben Flächen dienen dreimal: für den GEAK Plus, für die Dimensionierung der Varianten und dann für die Submissionen, wo ein aus dem Modell extrahierter Dämm-Massauszug die Mengen «vor Ort zu prüfen» vermeidet, die sich in Nachträge verwandeln.
Was kostet eine Aufnahme der Gebäudehülle für ein Energiedossier?
Ein Energiedossier braucht keine Modellierung der Innenräume: Es zählt die Gebäudehülle. Unser Konfigurator bietet dafür einen reduzierten Perimeter «nur Aussenhülle + Fassaden», verrechnet zu 35 % des Preises der vollständigen Aufnahme (Einsatz vor Ort inbegriffen): Rohbauhülle, Dach und Fassaden, ohne Innenausbau und ohne SIA-416-Bericht.
| Objekt (Aufnahme + BIM-Modell, ≤ 3 Geschosse) | Ganzes Gebäude | Nur Gebäudehülle |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus mit rund 850 m² | CHF 5’350 | CHF 1’900 |
Der Mindestauftrag (CHF 1’350 für Aufnahme + BIM) gilt weiterhin für kleine Objekte. Bei den Fristen geht die Erfassung schnell voran, rund 400 m² pro Tag und Team, und der reduzierte Perimeter entlastet die Modellierung entsprechend. Um diese Zahlen im gesamten Preisgefüge einzuordnen, siehe Was kostet eine 3D-Aufnahme in der Westschweiz?
Gemessen an einem Sanierungsprojekt, das in Hunderttausenden von Franken rechnet, gehören CHF 1’900, um Ausweis, Varianten und Massauszüge auf Messungen abzustützen, zu den rentabelsten Posten des Dossiers.
Für Immobilienverwaltungen und Gemeinden: die Daten vor der Strategie
Zwei Profile begegnen diesem Problem auf der Ebene des Portfolios, nicht des einzelnen Gebäudes.
Immobilien- und Liegenschaftsverwaltungen müssen Sanierungen über Dutzende von Gebäuden priorisieren, Arbeiten vor Stockwerkeigentümerversammlungen begründen und Fördergesuche dokumentieren. Gemessene Gebäudehüllen machen die Vergleiche zwischen Gebäuden ehrlich und die Abstimmungen besser informiert. Siehe unsere Seite für Immobilienverwaltungen.
Die öffentliche Hand trägt Sanierungsprogramme für Schulen, Verwaltungsgebäude und kommunale Bauten, oft mit beschlossenen Klimazielen. Eine Hüllenaufnahme pro Gebäude bildet die Basisdatenschicht einer Energiestrategie, die anschliessend für jedes Projekt wiederverwendbar ist. Siehe Denkmalpflege und öffentliche Hand.
Häufige Fragen
Braucht es Pläne, um einen GEAK zu erstellen?
Nein, das ist keine zwingende Voraussetzung: Der zertifizierte Experte kann die Hauptabmessungen bei seiner Besichtigung aufnehmen. Doch die Qualität des Ausweises und vor allem der Varianten des GEAK Plus hängt direkt von der Qualität dieser Flächen ab. Ohne verlässliche Pläne liefert eine 3D-Aufnahme der Gebäudehülle dem Experten eine gemessene statt geschätzte Grundlage.
Was ist die Energiebezugsfläche?
Die EBF, definiert in der Norm SIA 380/1, ist die Summe der Geschossflächen der beheizten Geschosse innerhalb der thermischen Gebäudehülle, gemessen an den Aussenabmessungen. Alle Energiekennwerte pro m², auch die des GEAK, beziehen sich auf sie. Sie ist weder mit den Flächen nach SIA 416 noch mit der kantonalen BGF zu verwechseln.
Ist ein 3D-Scan für eine Fassadendämmung nützlich?
Ja, doppelt. Im Vorfeld liefert er die exakten Flächen pro Fassade und Bauteiltyp, um die Variante und das Fördergesuch zu dimensionieren. In der Submissionsphase gibt der aus dem Modell extrahierte Massauszug den Unternehmern feste Mengen: weniger Vorbehalte in den Offerten, weniger Nachträge auf der Baustelle.
Was kostet eine Aufnahme nur der Gebäudehülle?
Der Perimeter «nur Aussenhülle + Fassaden» wird zu 35 % des Preises der vollständigen Aufnahme verrechnet, Einsatz inbegriffen: CHF 1’900 statt CHF 5’350 für ein Objekt mit rund 850 m², bei einem Mindestauftrag von CHF 1’350. Der Konfigurator nennt in 2 Minuten die genaue Zahl für Ihre Fläche.
Erstellt Studio BIM GEAK-Ausweise?
Nein. Der GEAK wird von einem zertifizierten Experten erstellt und unterzeichnet, der allein dazu befugt ist. Studio BIM setzt davor an: 3D-Aufnahme und BIM-Modell der Gebäudehülle, aus denen Experte und Architektin überprüfbare Flächen gewinnen. Die Daten auf der einen Seite, der Ausweis auf der anderen.
Ihre Gebäudehülle: gemessen, bevor sie berechnet wird. Berechnen Sie den Preis einer Aufnahme von Fassaden und Dach in 2 Minuten: studiobim.ch/devis.