Eine Altliegenschaft, deren Pläne aus der Bauzeit stammen (sofern es sie überhaupt noch gibt), geht mit einem Handicap in den Verkauf: Die Käuferschaft kann weder die angegebenen Flächen prüfen noch ihre Umbauarbeiten kalkulieren noch sich das Ergebnis vorstellen. Eine 3D-Aufnahme mit anschliessender BIM-Modellierung behebt alle drei Punkte in einem einzigen Einsatz: Flächen nach Norm SIA 416, Bestandspläne, die dem realen Gebäude entsprechen, und ein digitales Modell, das die Käuferschaft begehen und für ihr eigenes Projekt weiterverwenden kann. Für eine Villa rechnen Sie mit einigen tausend Franken und sieben bis zehn Arbeitstagen. Dem gegenüber stehen eine Verhandlung, die ins Stocken gerät, oder ein Preisnachlass, den man mangels Daten zugesteht.
Dieser Artikel richtet sich an Immobilienverwaltungen, Makler und Eigentümer, die den Verkauf einer Altliegenschaft in der Westschweiz vorbereiten.
Warum sich ein Objekt ohne verlässliche Pläne schlechter verkauft
In einer Transaktion bezahlt immer dieselbe Seite für die Unsicherheit: die Verkäuferseite. Konkret:
- Die angegebenen Flächen sind nicht überprüfbar. Das Inserat nennt 240 m², das Grundbuch etwas anderes, die Pläne von 1972 noch einmal etwas anderes. Die Käuferschaft (oder ihre Bank) hält sich an die tiefste Zahl und verhandelt auf dieser Basis.
- Die Umbauarbeiten lassen sich nicht kalkulieren. Ohne Bestandspläne kann der Unternehmer oder der Architekt der Käuferschaft nur grob schätzen, mit einer Reserve für Unvorhergesehenes. Diese Reserve zieht die Käuferschaft von ihrem Angebot ab.
- Die Due Diligence zieht sich hin. Jede offene Frage (Raumhöhen, Wandstärken, Flächen im Dachgeschoss) bedeutet eine weitere Rückfrage, eine zusätzliche Besichtigung, eine Verzögerung. Und jede Verzögerung ist eine Gelegenheit, abzuspringen.
Das klassische Verkaufsdossier (Fotos, Grundbuchauszug, Archivpläne) dokumentiert, was das Objekt war. Eine 3D-Aufnahme dokumentiert, was es ist.
Was die 3D-Aufnahme dem Verkaufsdossier bringt
Überprüfbare Flächen nach SIA 416
Die Punktwolke aus dem Laserscan erfasst die reale Geometrie des Gebäudes zentimetergenau. Das darauf aufgebaute Modell erlaubt die Berechnung der Flächen nach Norm SIA 416: Geschossfläche, Nutzfläche, Nettofläche, Geschoss für Geschoss, mit einer expliziten und nachvollziehbaren Methode. Gegenüber einer Käuferschaft, einer Bank oder einem Schätzer hat «238 m² Geschossfläche nach SIA 416, detaillierte Tabelle beiliegend» ein anderes Gewicht als «rund 240 m²».
Aktuelle Bestandspläne
Grundrisse, Schnitte, Fassaden: Dokumente, die den heutigen Zustand wiedergeben, Wintergärten, Anbauten und Umbauten inbegriffen, nicht den Stand der ursprünglichen Baubewilligung. Das ist das Dokument, das der Architekt der Käuferschaft, ihr Generalunternehmer und später die Gemeinde für ein Baugesuch systematisch verlangen.
Ein digitaler Rundgang mit der BIMx-Datei
Das Modell lässt sich als BIMx-Datei exportieren, die auf Tablet oder Smartphone kostenlos betrachtet werden kann. Die Käuferschaft (auch eine Käuferschaft aus der Ferne) geht in 3D durch das Objekt, misst selbst einen Raum aus, prüft eine Raumhöhe, zu jeder Tageszeit und ohne den Makler zu beanspruchen. Von zwei vergleichbaren Objekten gewinnt dasjenige, das sich prüfen lässt.
Eine Arbeitsgrundlage für das Projekt der Käuferschaft
Bei einer Altliegenschaft ist das oft das entscheidende Argument: Die Käuferschaft kauft nicht den Bestand, sie kauft ihr Projekt. Mit einem Archicad- oder Revit-Modell (oder einem IFC-Export) beginnt ihr Architekt die Umbaustudie am Tag der Unterzeichnung, ohne die Aufnahme zu wiederholen. Die Kosten der 3D-Aufnahme werden zu einem Wert, der mit dem Objekt übergeht.
Ein Fall aus der Praxis: die Genfer Villa, verkauft mit ihrem Dossier
Anfang 2026 beauftragte uns eine Genfer Immobilienverwaltung mit der 3D-Aufnahme und der BIM-Modellierung einer zum Verkauf stehenden Villa, in einem Dossier, das die Transaktion mit Umbauarbeiten durch einen Generalunternehmer koppelte. Der Zeitplan war eng: Die Verwaltung musste den Vertrag und das Baudossier an einem bestimmten Abend an die Käufer übergeben. Wir lieferten die Pläne, dann das Modell, die Schnitte, die Fassaden und die BIMx-Datei am Vortag und am Tag dieser Frist. Am nächsten Tag bestätigte uns die Verwaltung die Unterzeichnung des Kauf- und Werkvertrags. Das Aufnahmedossier hat die Villa nicht allein verkauft. Aber es hat den Käufern im Moment der Unterschrift überprüfbare Flächen und eine kalkulierbare Grundlage für ihre Arbeiten gegeben. Genau das ist seine Aufgabe: die letzten Gründe zum Abwarten vom Tisch zu räumen.
Für wen das relevant ist
- Immobilienverwaltungen und Makler: Bei den Altliegenschaften im Portfolio hebt die 3D-Aufnahme das Verkaufsdossier ab und verkürzt die Verhandlung. Die BIMx-Datei ist zudem ein Präsentationswerkzeug auf Distanz für internationale Käufer.
- Private Eigentümer: Wer vor der Übergabe an einen Makler aktuelle Pläne und Flächen erstellen lässt, verkauft auf Basis von Fakten statt Schätzungen.
- Erbengemeinschaften: In einer Erbschaft hat niemand die Pläne, und jeder Erbe hat seine eigene Zahl. Eine neutrale, datierte Aufnahme liefert eine gemeinsame Grundlage für Schätzung, Teilung oder Verkauf.
- Entwickler und Investoren auf der Käuferseite: Hier kehrt sich die Logik um. Wer vor dem Kauf eine 3D-Aufnahme verlangt (oder bestellt), kalkuliert seine Arbeiten auf dem realen Gebäude.
Der richtige Zeitpunkt: vor der Ausschreibung, nicht während der Verhandlungen
Der häufige Reflex ist, zu warten, bis ein ernsthafter Käufer danach fragt. Das ist der schlechteste Moment: Eine Aufnahme mitten in der Verhandlung zu bestellen, heisst, ein bis zwei Wochen Kalender hinzuzufügen, genau dann, wenn das Dossier vorankommen muss. Und es signalisiert dem Käufer, dass das Dossier nicht bereit war.
Die richtige Abfolge:
- Verkaufsentscheid → Bestellung der 3D-Aufnahme, zusammen mit den Fotos und der Schätzung.
- Zusammenstellung des Dossiers → Pläne, SIA-416-Flächentabelle und BIMx sind ab der ersten Ausschreibung Teil des Verkaufsdossiers.
- Verhandlung → Alle Fragen zu Geometrie und Flächen sind bereits beantwortet; die Diskussion dreht sich um den Preis, nicht um die Daten.
Bei einer Villa dauert der Einsatz vor Ort einen halben bis einen ganzen Tag; das Objekt kann während des Scans bewohnt bleiben. Das vollständige Dossier folgt innert 7 bis 9 Arbeitstagen für eine Villa mit 200 m², 8 bis 10 Tage für 350 m².
Was es kostet, gemessen an dem, was es freimacht
Für eine Villa mit 200 bis 350 m² liegt eine 3D-Aufnahme mit BIM-Modellierung zwischen CHF 2’250 und 3’150 ohne Optionen, inklusive Pläne, Schnitte, Fassaden, Modell (Archicad, Revit oder IFC) und BIMx-Datei; die SIA-416-Flächentabelle kommt als Option dazu (+10 %). Ein reiner Scan ohne Modell ist günstiger; für eine Aufnahme mit BIM-Modellierung beträgt der Mindestauftragswert CHF 1’350.
Gemessen am Preis einer Genfer oder Waadtländer Villa ist das ein Bruchteil eines Prozents, und deutlich weniger als der erste Verhandlungsschritt, zu dem ein unvollständiges Dossier einlädt. Die Preisspannen nach Fläche finden Sie in unserem Artikel Was kostet eine 3D-Aufnahme in der Westschweiz?; eine Zahl für Ihr Objekt liefert der Konfigurator mit einer Offerte in 2 Minuten.
Häufige Fragen
Hat die SIA-416-Flächentabelle einen offiziellen Wert? Es ist ein technisches Dokument nach einer anerkannten Norm, mit nachvollziehbarer Berechnungsmethode, kein amtlicher Vermessungsakt und kein notarielles Gutachten. In einer Transaktion dient es als überprüfbare Referenz für die angegebenen Flächen; für Katasterfragen bleibt der amtliche Geometer zuständig.
Muss das Objekt für den Scan leer sein? Nein. Der Laserscan funktioniert in einem möblierten und bewohnten Objekt, ohne Zuschlag; wir koordinieren den Durchgang Raum für Raum einfach mit den Bewohnern oder der Verwaltung.
Was erhält die Käuferschaft konkret? Je nach Paket: Grundrisse, Schnitte und Fassaden (PDF und DWG), BIM-Modell (Archicad, Revit oder IFC), BIMx-Datei für den 3D-Rundgang und optional die SIA-416-Flächentabelle. Alles lässt sich ohne Konvertierung an ihren Architekten weitergeben.
Ist das Modell nach dem Verkauf noch von Nutzen? Ja, das ist sogar sein zweiter Verwendungszweck: Grundlage für die Umbaustudie, für die Offertanfragen an Unternehmer und für das Baugesuch. Die Käuferschaft erhält einen Wert, kein Marketingdokument.
Welche Frist ist für eine Villa einzuplanen? 7 bis 9 Arbeitstage zwischen Scan und Lieferung des vollständigen Dossiers bei 200 m², 8 bis 10 Tage bei 350 m². Daher lohnt es sich, vor der Veröffentlichung des Inserats zu bestellen.
Sie bereiten einen Verkauf vor? Konfigurieren Sie Ihre Aufnahme online: Offerte in 2 Minuten, Offerte anfordern. Details zu den Leistungen: 3D-Aufnahme + BIM-Modellierung.